“营改增”实施后,房价怎么走?

2020-06-29

2016年,“营改增”将在建筑业、不动产、金融业和生活服务行业全面推行。“营改增”将为企业减负起到重要作用。这次营改增,将第一次涉及自然人领域——二手房交易。

我们知道,增值税是最有利于推进社会分工,提高生产效率的税种。这主要是因为增值税仅对每个环节的价值增值部分征税,而不是对商品从生产到卖出的全流程产生的价值征税。其与营业税最大的区别就在于,因为商品最终的价值相对稳定,增值税并不会因为中间环节的增加而增加;而营业税的税基为所有环节课税对象的价值全额,这意味着,环节越多,产业链条越长,税负越重。

具体到二手房交易,2016年最新的营业税政策是:

取得房产证未满两年,为总房价的5.65%;

取得房产证满两年,免征营业税。

注意:以上政策不适用于北上广深。

北上广深:

满两年(含)普通住房(面积小于140平米),免征营业税。

满两年(含)非普通住房(面积大于140平米),按照销售差额征收营业税;

相关负责人表示,“营改增”实施后,整体税负不会出现波动,只是税收征管部门有地税改为国税。税率可能是6%或11%。而针对二手房满两年的免税政策,在“营改增”后应该会得到延续。

营改增的影响

举个例子,某人购入某套房产,价值200万元,1年后以300万元的价格卖出。按照目前的营业税政策,将征收总房款约5.65%的税额,共16.95万元。而“营改增”后,税基则为增值部分100万元,按税率6%计算为6万元,11%税率则为11万元,税负明显降低。

而在商业地产交易方面,增值税差额税率可能在30%-60%,税负成本有所上升。

营改增”对房价的影响

我们都知道,房价一般由土地成本、建安成本、企业利润。而建安成本适用于“营改增”。营改增后,企业从拿地到销售各环节的重复征税将会降低,房价可能也会有所降低。不过在市场火热的时候,税负不是由成本决定的,而是由市场决定。在市场火热的时候,实际税额可能不会减少。而税额也可能被转嫁至接盘者身上,由此刺激房价上涨。

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