房地产行业税收专项检查工作(稽便函[2008]42号)政策解读之八

2020-06-26
房地产行业税收专项检查工作(稽便函[2008]42号)政策解读之八


这个视同销售看起来容易,做起来还真麻烦,大家帮俺看看税金计算归类的对不对?

原问题:“8、将开发产品转作自用固定资产,或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、以房抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等。在开发产品所有权或使用权转移时,未按视同销售申报纳税。”

学习体会:
这个涉及税种比较简单,只有企业所得税。
文件来源:《
关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知国税发〔2006〕31号第六条

一、会计上相关规定
1、会计上收入
根据《企业会计准则第14号——收入》定义,收入是指企业在日常活动中形成的、会导致所有者权益增加的、与所有者投入资本无关的经济利益的总流入。
其核心就是通过企业资产的减少,(影响或不影响企业的负债),最终增加企业的所有者权益。
2、非货币交易
根据《企业会计准则第7 号——非货币性资产交换》规定,非货币性资产交换同时满足下列条件的,应当以公允价值和应支付的相关税费作为换入资产的成本,公允价值与换出资产账面价值的差额计入当期损益。

二、视同销售的几种分类
1、增加资产:包括自用固定资产(增加资产中非货币交易部分单独标注);
2、减少债务:以房抵偿债务、用于职工福利、奖励、分配给股东或投资人(通过应付股利科目核算);
3、影响本年利润/所有者权益:捐赠、赞助、分配给股东或投资人(通过利润分配科目核算);
4、非货币性交易:对外投资、换取其他单位和个人的非货币性资产。
当然,也可以分为仍留在企业内部的(自用固定资产)和流出企业外部(除自用固定资产以外)。

三、视同销售的当期影响
为了描述方便,以下说明采用的相关数字:开发产品500万,公允价值700万,相关营业税(含附加)38万,土地增值税20万。不考虑其它因素。
1、自用固定资产
增加固定资产500万,减少开发产品500万;
增加所得税50万。
2、捐赠、赞助
增加营业外支出500万(假设不能税前抵扣),减少开发产品500万;
增加营业税38万,增加土地增值税20万,增加所得税160.5万。
3、用于职工福利、奖励
增加管理费用/成本 558万(假设全部可以在税前抵扣),减少开发产品500万;
增加营业税38万,增加土地增值税20万,增加所得税35.5万。
这里没有考虑个人所得税。
4、分配给股东或投资人
减少应付股利/利润分配500万,减少开发产品500万;
增加营业税38万,增加土地增值税20万,增加所得税35.5万。
(《
关于以不动产作为股利进行分配征收营业税问题的批复国税函〔1997〕387号
这里没有考虑个人所得税。
5、以房抵偿债务
减少应付款项500万,减少开发产品500万;
增加营业税38万,增加土地增值税20万,增加所得税35.5万。
6、对外投资
增加长期股权投资758万,减少开发产品500万,增加当期损益200万;
增加营业税38万,增加土地增值税20万,增加所得税50万。
(《
国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知国税发〔2000〕118号

疑问一:根据新会计准则已经确认了投资的收益,不知道这种情况下所得税还怎么视同销售?
7、换取其他单位和个人的非货币性资产
增加资产758万,减少开发产品500万,增加当期损益200万;
增加营业税38万,增加土地增值税20万,增加所得税50万。

四、视同销售的后期处理
1、自用固定资产
⑴ 计提折旧
对于这种将开发产品转作自用固定资产,计税基础应当如何计算,有两种意见:
第一种:既然已经按照视同销售缴纳所得税,应当按照销售价格700万作为计提折旧和日后清理的计税基础;
第二种:根据所得税实施条例固定资产计税基础的确认方法,这种情况应当属于自行建造的固定资产,以竣工结算前发生的支出为计税基础;
⑵ 自用固定资产出售(货币资金)
增加货币资金700万元,减少固定资产500万元(假设未计提折旧)。
增加营业税38万,土地增值税20万元(未考虑关于新建房与旧房的界定问题),关于所得税同样有两种意见:
第一种:计税基础700万元,扣除折旧后作为固定资产出售后抵扣的基础,应当增加所得税为0;
第二种:视同销售是视同销售,出售是出售,两者没有必然的关系,上次视同销售的所得税这里不能抵扣,应当增加所得税35.5万元。
疑问二:前面视同销售的时候已经交过所得税,这里还需要交吗?下同
2-5、捐赠、赞助、职工福利、奖励分配给股东或投资人、以房抵偿债务
属于一次性情况,没有后期处理问题。
6、对外投资
对外投资全部或部分收回时,可全部抵扣投资成本;
7、换取其他单位和个人的非货币性资产
同上。

五、特殊情况
1、自用但不转作固定资产
由于文件中规定,将开发产品转作自用固定资产,应当视同销售。但是如果出现企业自用,但不转作固定资产,甚至不作帐务处理,是不是就可以不用视同销售呢?

2、转作固定资产但不自用
企业虽然转为固定资产,但将固定资产出租,收取租金;或者不专为固定资产,直接出租;
这种情况应当怎么办?

3、企业进行了视同销售的合同签署,但是由于种种原因一直没有办理产权过户手续,也没有进行房屋交接,这种情况应当怎么确认视同销售的时间?

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